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Guía práctica para la compra de una casa en Italia

Posted by Italian-Apartment on 19/10/2015
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Guía práctica para la compra de una casa en Italia

Han decidido comprar una casa.

Veàmos los aspectos màs importantes para controllar bajo el perfil tecnico-legal. No se hagan escrùpulos para pedir la documentaciòn que les indicamos. Estàn invirtiendo mucho dinero y deben tener la garantìa para no encontrarse con feas sorpresas.

Asegurarse que el inmueble haya sido construido regolarmente. Si no es de nueva construcciòn y ha sido vendido y comprado ya precedentemente, seguramente el inmueble se encuentra conforme a las reglas. Si ha sido construido hace poco tempo, seguramente el propietario tiene en su poder  los certificados de cesiòn edilicia y  de habitabilidad.

Si el inmubele ha sido construido abusivamente, asegurarse que el proprietario haya presentado a su debido tiempo la peticiòn de la condonación edilicia y que sea en poseso de la concesión de la condonación, otorgado por el Municipio. Sin èste documento el notario no proveerá la atestación notarial.

Si el inmueble  es de reciente construcción será el mismo constructor a mostrarles los documentos que demuestran la regularidad del edificio. En caso contrario, pidan al vendedor una copia de la cesión edilicia y pidan de poder ver el proyecto aprobado por el Municipio.Si encuentran resistencias, no confiarse, pero sobretodo no compren el inmueble si no resulta catastrado come habitación. A veces los locales del último piso o de la planta baja corresponden, de acuerdo al proyecto original con sótanos y desvanes. Constructores sin escrúpulos los trasforman en apartamentos pero en el documento oficial figuran como sótanos o desvanes. Entonces, se encontrarán a pagar un sótano por el precio de un appartamento, con desagradables consecuencias: no podrán tener el servicio de gas y de electricidad, y además se encontrarán con un inmueble sin valor y sin posibilidades de ser condonado.

Verifiquen que el inmueble no se encuentre hipotecado, o sea que el proprietario no haya adquirido deudas poniendo como garantía de pago el inmueble, haciendo una inspección hipotecaria en las oficinas  donde se conservan los registros inmobiliarios. En presenzia de una hipoteca, será necessario comportarse como les sugerimos en el capítulo “ Las fases de la compra-venta” en el punto numero 6.

Antes de estipular el acto de compra-venta, pedir al administrador del inmueble, mostrando el compromiso de compra-venta, una declaración de la cual resulte que por parte del vendedor no hay deudas con el condominio. En caso contrario, el condominio podrá indemnizar la deuda con el nuevo proprietario.

Asegurarse que el vendedor tenga el título para vender: si no es el único proprietario es necesaria la garantía que todos los propietarios quieren vender. Esto vale en caso de instituciones o sociedades, di co-propiedad y de comunión de bienes entre cónyugues.

Hay tambièn otro aspecto de tener en consideración: la proveniencia del apartamento, particularmente si ha sido adquirido por herencia o donación.

Cualquier heredero, que se retiene tratado de manera desigual en la repartición de la herencia, tiene un tiempo de 10 años a partir de la fecha de deceso de quien haya dejado la herencia o donación, para hacer valer sus derechos, pidiendo que el valor del inmueble venga considerado dentro del total del cùmulo hereditario. En tal caso corren un gran riesgo de ser obligados a vender el inmueble o a pagar la diferencia del valor a los hereditarios en questión. Aunque puedan pedir el resarcimiento a quien les ha vendido el inmueble, estarán más tranquilos solo si el vendedor deposita al notario el valor de la compra-venta. En este modo los hereditarios tendrán a disposición el valor equivalente y ustedes no tendrán problemas.

En caso que el vendedor sea una sociedad (constructora, cooperativa, sociedad

Inmobiliaria o en cualquier modo un ente privado con actividades empresariales) que se declara en quiebra en el plazo de 2 años a partir de la venta, el responsable relativo a la quiebra podrìa revocar ( osea anular) la compra-venta e inscribir el adquirente  en el registro de los acreedores de propiedades en bancarrota. En fin, verifiquen el estado de salud econòmica de la empresa o empresario. En el 2005 ha entrado en vigor el nominado “Paquete de garantìas”  que tutela los adquirientes. La normativa obliga a el constructor a emitir gratuitamente una fianza sobre los anticipos depositados  por parte del comprador y a subscribir una poliza por el lapso de una dècada como garantìa de riesgos posteriores graves del inmueble. La obligaciòn, en todo caso, es vigente para quien vende el inmueble antes de la conclusiòn, de modo que muchos constructores venden el immueble despuès de haberlo terminado y entonces no son obligados a  conceder las garantìas antes ilustradas.

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